常住人口流入加速 成都楼市预估年增值10%

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房地产价格的波动受多方面因素影响，其中常住人口的变动率是最核心的影响因素之一。常住人口的流入流出，反映出城市对外的吸引力、就业竞争力以及宜居性的变化。更为直接的是，常住人口增加所带来的购房需求也会直接刺激房价的上涨。

房观察指数综合常住人口变动率和房价变动率发现，在市场整体稳定的情况下，常住人口的变化与房价涨跌呈线性关系。根据房观察指数测算，成都按目前常住人口增长速度，意味着未来成都房地产年增长率高达10%。

成都常住人口流入 房价6年涨幅超北京

根据十大城市最新公布的2015年国民经济和社会发展统计公报显示，从2009年至2015年，各城市的常住人口均有5%-30%不同程度的涨幅。其中成都涨幅为13.93%，涨幅位居十大城市第七位。

从下图可以看出，目前常住人口最多的城市是重庆，但其6年时间增长率仅为5.51%，增长率为十大城市倒数第一位。而成都经过6年的发展，常住人口突破已经1465万人，超越了深圳、广州、杭州、南京等大型城市。

从数据上来看，常住人口的流入也刺激了各城市的房价上涨。根据中指院公布的2009年-2015年十大城市房价的平均涨幅来看，第一梯队为深圳、上海、南京三大城市，其房价在6年时间里涨幅超过一倍；成都也以89.59%的涨幅超越北京,领跑涨幅超过80%的第二梯队；而其余城市也有50-60%不等的涨幅。

纵览各城市房地产均价可以发现，成都目前房价与武汉、重庆等西部城市同处于万元以下的第三梯队；天津、广州、南京则组成第二梯队，价格在11000-16000元/㎡不等；而作为十大城市房价的领头团队，除了“北上深”之外，还有杭州，它们的价格均超过20000元/㎡。

值得注意的是，成都房价虽然经历了一波快速上涨，但目前整体均价仍然处于低位，结合成都整体常住人口流入情况可预见，成都房地产市场未来还将有上升空间。

成都常住人口流入加速

预估房地产价格年增长率将达10%

成都作为西南重镇，无论是从GDP数据还是国家战略地位，都已经晋升为准一线城市的行列中。城市吸引力的提高促进了成都常住人口的增加，尤其是成都打造的中国软件名城——天府软件园，以及包括博世在内的汽车现代制造业，都吸引了不少外来人群来到成都常住。

根据从2010年第六次人口普查之后的人口数据，成都常住人口呈现加速上升的趋势，尤其是在2015年，成都常住人口流入增速达1.57%，为历年峰值。

常住人口的高增长离不开政策及产业上的支持，2014年10月，四川天府新区获批成为国家级新区；2015年1月，国务院和中央军委正式下发文件，同意成都简阳新机场立项；世界500强公司过半入驻成都……

可以预见的是，随着成都城市地位的提高、产业的导入，成都常住人口的流入还将持续上扬，这也将刺激成都房价进一步的上涨。

房观察指数根据横向对比十大城市常住人口变动情况与房价涨跌情况分析得出，常住人口的流入与房价涨跌呈现线性关系。而成都的房地产人口价格指数（常住人口变动率/房价变动率）为0.155。根据目前成都常住人口1.57%的增长率可以反推出，按目前常住人口流入速度来看，成都未来房地产价格年增长率预计高达10%以上，且还有加速的趋势。

从市场风险来看，成都价格目前尚处于低位，整体风险也低于北上深杭等高房价城市，这也就可以解释市场上险资、开发商、投资客纷纷加码成都楼市的行为了。（文章转载自观察家）