成都小区公共绿地改用途 业主起诉开发商被驳回

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小区的公共绿化被开发商改了用途，没有达到规划的标准，成都神仙树缤纷小区的少数业主决心维权。由于小区刚接收不久，业委会短时间内无法成立，也无法联系到更多业主，业主们以自己的名义向高新法院起诉。

但最近的裁判文书下来，业主败诉了。为何败诉？高新法院的法官打了一个形象的比喻，单个业主所主张的权利依法属于全体业主共同所有，法院如果判决个别业主获得违约或者侵权赔偿，本质上这些赔偿属于所有业主共同所有，单独起诉的个别业主无权独享这份赔偿。

神仙树缤纷小区业主的遭遇并非个案，一旦新交房的小区遇到公共区域的问题，单个或者少数业主想为公共区域维权，都存在这个“主体”难题。

绿地消失 业主起诉开发商

2015年7月28日，神仙树缤纷小区统一交房的日子，业主王乔、康成和吴林同一天到小区收房。“赶到现场收房，发现小区存在一些问题，特别是中庭的绿地全部没了。”王乔称，当天一些业主在“业主物业验收单”上签下了拒绝收房的理由，请求恢复绿地。

“绿化带是在交房前半个月内被破坏的。”康成称，业主为此还向相关部门投诉过。

眼见着开发商承诺的30%绿地不见踪影，每天面对一个商业大坝，业主王乔和其他十多名业主成立了一个维权微信群，最初希望通过和开发商谈判恢复绿地，但没有效果。康成介绍，维权业主也试图组织业委会，但被现实难住了，由于小区交房不久，入住率不到30%，业主之间没有联系方式，无法通过程序成立业委会。

经过一番折腾后，包括王乔在内的十多名业主选择诉讼维权。王乔先向高新法院起诉项目开发商成都兴旭和房地产开发公司，请求恢复绿地，达到合同承诺的30%，按规划图纸建造公共区域，并向业主支付违约金。

据该项目的建设规划图显示，整个小区共有745套房屋，规划绿地面积5300多平方米，绿地率为30.25%。对于业主的诉求，成都兴旭和房地产公司在应诉的过程中并未否认，但没有具体如何处理的表态。

据审判法官介绍，在诉讼中，成都兴旭和房产公司承认，目前小区绿地的确被破坏，没有达到规划的30%。根据法院在规划建设部门查实的证据显示，在验收的时候，小区的绿地面积是达标的，达到31%。“也就是说，这个项目曾经一段时间是达标过的，但随后被破坏了。”审判法官向成都商报记者证实。

为公共区域维权 业主无法单独起诉

经过审理，高新法院最终以原告王乔诉讼主体不适格而驳回了王的起诉，而其他业主的案件尚没有作出裁判。

办案法官接受记者采访指出，按照法律的规定，如果是交房前被破坏的，破坏行为属于违约行为，如果是交房后破坏的，则属于侵权行为。“但不管是违约行为，还是侵权行为，开发商的行为侵犯的是全体业主共同共有的权益，单个买房人不具有此类诉讼法律上的诉讼主体资格，应该由能够代表小区‘双过半’业主权益的主体提起。”

成都商报记者采访发现，事实上，像王乔一样因公共区域权益被侵犯起诉开发商的案例，在四川并非个案。业主张先生购买成都一楼盘后，在交房时发现原本规划的公共绿化带被改造成了小区大门，地下停车位不符合标准等问题。张先生向法院起诉请求开发商按照规划图恢复原状。

一审法院经审理后认为，原告张先生不单独享有请求权，据此法院一审驳回了张先生的诉讼请求。直接起诉开发商被驳回，与张先生同住一个小区的业主雷某、郑某某则选择行政诉讼，起诉规划建设部门，结果同样被驳回。其中被驳回的理由，都是因为业主不具有诉讼主体资格。

“要从根本上解决维权身份问题，还需要尽快成立业主委员会。”法官表示，“业主委员会作为全体业主代表机构，在法律上代表全体业主利益，在诉讼中，具有当然的法律主体资格。”

业主个人能否对小区共有部分提起诉讼

背后的不同意见

■高新法院法官 周寓先

住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义，以小区共有部分不符合房屋买卖合同约定或者受到侵害为由提起诉讼，是否属于适格的诉讼存在争议。当下也有肯定和否定两种意见。

否定论的主要依据是民事诉讼法规定原告需要与诉讼具有直接利害关系。这种直接性包含两种情形：第一，请求人民法院保护的民事权益属于原告；第二，请求人民法院保护的民事权益受原告管理或保护。业主通过商品房买卖合同获得的权利既包括专有部分的独立权利也包括属于与其他购房人共有的权利。共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策，业主个人只享有参与分配收益的权利。业主委员会或者经大多数业主授权可以提起诉讼。业主个人未经大多数业主授权，就不是共有权利的直接权利人也不是经权利人授权的管理人，不符合民事诉讼法原告利害关系直接性的要求。业主的共有部分权利类似公司股权或者集体成员权，股东或者集体成员个人不满足法定条件都不能直接以自身名义向公司或者集体成员债务人直接提起诉讼。

肯定论认为成立业主委员会或者业主个人征集其他业主签名同意后提起诉讼，事实上加重了维权负担，应当对共有部分提供切实可行的救济途径。但是，这种救济面临两个问题：1，按照民事法律要求，小区共有部分的“命运”，掌握在全体业主手中，如何确定业主个人在诉讼中提出的方案代表多数业主意愿；2，业主个人提出的赔偿请求属于全体业主。如果共有部分受损应当赔偿100万元，在此范围内原告仅提出部分主张比如10万元，判决之后是否意味着其他诉请的放弃？

事实上，在业主成立委员会或者不能取得多数人授权时，通过职能部门恢复经规划验收的共有部分，不仅符合程序正义、也符合实体正义。对于共有部分由全体业主决策，既然决策机构没有成立，冻结改变就是最为公正的（因为至少符合购房者签订的合同）。民事诉讼中必须探讨全体业主的意愿，而行政程序只用考察规划验收状况如何、现状如何。人民法院并非对权利救济拒之门外，而需要追求介入纠纷的合理性和正当性。唯在法律、民情、民意的不断审慎往返中（有时还不是一件案子），才能得出符合社会期待的关于公正的可能结论。