化解楼市库存需要全球视角

吴垠

单纯依靠国内市场和政府补助的方式来消化住房市场库存，目前看来面临不小的困难。可以借鉴美国的做法，以全球视角化解住房市场库存过高的难题，在一些政策上作出突破：如，改变住房70年产权的期限制度，接轨国际住房市场的常规做法，延长到住房投资回报率绝对可以接受与信任的年份；放开外国资本进入中国楼市的制度障碍，积极争取国际资金消化中国的楼市库存；政府补贴，以租待售，调整住房市场的功能性供求结构，让住房刚性需求者和房地产商各自的压力得到缓慢释放。

在中国推动房地产市场和住房制度改革的同时，美国也于2015年底推出了松绑外资投资美国楼市的政策。房地产市场关乎民生与经济稳定运行。在这样一个特殊的时间段，中美两国从不同角度推出的化解住房市场发展瓶颈的政策措施并非巧合。尽管两国政策出发点不同，但确实有必要进行一番剖析，以提出相应之策。

新型城镇化与住房市场供给侧调整

新型城镇化的一大目标即是努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。如果按照户均4-5人计算，那么这1亿规模左右的农村剩余劳动力将会产生超过2000万套的城市住房需求；另外，每年农民工的购房需求接近4.6亿平方米，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房人均33.3平方米，未来5年总共会购买23.1亿平方米。同时，考虑到三、四线城市离农村的距离因素，那么，这总量超过2000万套、人均超过30平方米的需求将主要覆盖目前严重积压于这些地区的存量及新增楼盘。毫无疑问，这个战略调整如果得以实现，中国住房市场供给侧的调整将取得巨大的成功。

但是，农业转移人口会不会率先选择三、四线城市安家落户，以化解城市住房供应的库存呢？理性告诉我们，不会。

第一，三、四线城市房地产市场的库存之所以积压严重，是因为这些楼盘所在地多数选择在城郊结合部、农地征用区域或者集中整理后通过增加挂钩实现连片开发的宅基地或农村建设用地等。这些地方缺乏城市化生活配套所需的基础设施、公共服务以及就业机会，住进楼房不等于实质上的“身份”改变，更不意味着找到发展的机遇并致富，购房者很可能成为当前楼市僵局的接盘者。

第二，农业转移人口缺乏足够的资金和信用完成化解存量住房库存。

第三，短期内难以实现政府出台大规模的补贴政策，并配套改善三、四线城市楼盘周边的基础设施和公共服务。举例而言，一套80平方米的三、四线城市住房，按每平米5000元的均价计算，已经达到40万元人民币的交易额，政府补贴如果达不到30%或以上的水平，农业转移人口很难找到购房的动力，但是每套补贴12万元以上的政府财政资金，仅仅是2015年新增的400万套住房而言，政府将支出4800亿净财政资金补贴。这还不算改善三、四线城市基础设施和公共服务的巨额投入。从这个角度看，让政府接盘楼市前些年过度发展的存量，既不可能，也违背了让市场在资源配置中起决定性作用的改革宗旨。更何况，当今三、四线城市积压的房地产多是地方政府搞“土地财政”推动的，现在如果要拿预算内财政资金来补偿购房需求并且照此实施，等于说，今后地方政府继续实施土地财政与无序的房地产开发行为，就有了中央的背书，更多的农地将会被占用，中央政府也将背上极为沉重的财政包袱。

第四，新市民的资源、环境、生态、规划与产业需求已经超过身份或制度的需求。现阶段，中小城市不断复制大城市病的弊端让去库存面临极大压力。去年9月，中国社会科学院发布报告指出，中国287个地级市中，“亚健康”城市占9成以上。

放开外资进入中国楼市的制度障碍

美国在同一时期展开的降低甚至取消外来资本在美国购买不动产的应征税，除了吸引养老基金这种成熟的投资基金外，对国际游资特别是来自中国市场的住房投资资金的吸引力无疑是巨大的。美国推出上述政策绝非偶然。美国近年来经济持续疲软，在其低利率政策无法延续的情况下，继续找到刺激点完成经济结构调整，急需外来资金助力。

单纯依靠国内市场和政府补助的方式来消化住房市场库存，目前看来面临不小的困难。因此，可以借鉴美国的做法，以全球视角来化解中国住房市场库存过高的难题，在一些政策上作出突破：

第一，改变住房70年产权的期限制度，接轨国际住房市场的常规做法。现阶段，中国可以不采用西方国家的住房私有产权制度，但是完全可以将70年的住房产权购买年限延长到住房投资回报率绝对可以接受与信任的年份，例如200年。必要的情况下还可以延得更长，例如999年。这一举措，既不至于引起住房产权制度和现有城市国有土地制度以及农村集体土地制度的激烈冲突，也能够稳定住房购买者、住房拥有者的预期：在200年甚至超过200年住房产权时间的预期下，现阶段楼市的供给和需求都会回落到一个理性的范畴，房价在回归理性的时候，自然会有更多的人口选择哪怕是现在看来不值得居住与投资的三、四线城市楼市进行购买。这样，消化库存就会由政府费力推动变为市场主动调整，可谓四两拨千斤。另外，中国的经济实力和国家地位已经发展到可以对国民做出这样的产权承诺的时候了，供给侧的改革必须包括产权制度供给，尤其是住房产权制度的创新性供给，这是一种国家能力与国家信誉的体现。改革正当其时。

第二，放开外国资本进入中国楼市的制度障碍，积极争取国际资金消化中国的楼市库存。这一点倒不是看着美国放低了住房市场的海外资金准入门槛，我们就必须亦步亦趋，而是国内住房市场上需求方尤其是农业转移人口的资金量不足是一个客观事实。政府担保、银行贷款对那些投资型住房需求而言往往帮助甚大，但是对农业转移人口的住房需求来讲就是杯水车薪。更何况，政府担保和银行贷款对农业转移人口的住房购买一定是慎之又慎。随意贷款、随意担保必然会步美国次贷危机的后尘。这个时候，与其绞尽脑汁推动农业转移人口购买过剩楼盘，不如积极引入外资，合理管理，倡导政府与社会资本特别是外资合作的W+PPP,W:WORLD,PPP:Public—Private—Partnership模式，这在分担中央与地方在化解楼市库存方面的财政负担上可以大有作为。更通俗地讲，美国对其国内购房者的保护以及对其房地产的投资限制可以说异常小心，但也主动调整了35年没动过的海外投资限制性法案美国楼市的库存属于正常水平尚且如此；中国的三、四线楼市已经过剩得需要政府出面加以化解，那就更无必要做出严格限制外资的制度、税收等障碍了，多管齐下既是政策创新又可以分担风险。有人一定要问，遇到国际炒房团怎么办？我们的回答是，国际炒房团要来炒中国的三、四线楼市，根本不需要动员，该来早来了。现在放开对外资本制度限制，本质上就是打通中国楼市的资金任督二脉，开启楼市的投资新格局。

第三，引入以人为本的城市发展理念，并将部分三、四线楼市及其公共服务设施打包为标的，主动推向国际市场。外资引入不是单纯的资金引入，更是以人为本的城市发展理念的引入。中央经济工作会议提出要尊重城市发展自身的规律，包括人口和建设用地的匹配方面存在的突出矛盾都需要改革。再就是统筹管理，这包含多层次的内容，在空间、规模、产业，在规划、建设、管理，在生产、生活和生态等多个方面，提高城市工作的全局性、系统性、宜居性。

第四，政府补贴，以租待售，调整住房市场的功能性供求结构，让住房刚性需求者和房地产商各自的压力得到缓慢释放。在外资引入尚需时日的情况下，可以通过政府补贴“租住”的模式，先让部分住房刚性需求者以较低的租金住进待售的库存房产中。这样，既可以稳定住流动人口的住房需求，又能够在流量资金上给现有的房地产商以一定的资金融通空间和改进房产周边配套设施的动力，通过慢慢培养库存过剩房产区域的“人气”，以实现最低代价意义上的住房库存市场“破冰”。在人气达到一定程度时，再积极洽谈外资进入库存房产市场，届时必水到渠成。

作者系西南财经大学经济学院政治经济学研究所副所长、副教授，现为美国波士顿大学访问学者